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预售的去金融化与建设期融资的承接
📋总体概括
2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会同日密集出台八份文件，覆盖信贷、销售、资本市场三端，构建房地产发展新模式下的融资制度框架。文章判断其改革实质是「预售的去金融化」，即剥离预售资金在建设期的融资功能，从根源上消除预售制带来的风险隐患；但现有权益类融资工具着力点普遍不在建设期，替代性安排尚存缺口，新的建设期融资风险需尽早应对。
⚡关键信息
- ▸2026年8月28日，央行与金融监管总局印发银发171号文，住建部等三部门印发销售制度通知
- ▸同日出台的还有开发贷、按揭等五个管理办法及证监会资本市场支持意见，共八份文件
- ▸八份文件覆盖信贷、销售、资本市场三端，构成房地产新发展模式融资制度框架
- ▸改革实质是剥离预售资金的建设期融资功能，实现预售去金融化
- ▸现有权益类融资工具着力点普遍不在建设期，替代性安排存在缺口
🔥犀利点评
这轮改革方向没错：预售资金挪用是烂尾楼之祸根，去金融化直击要害。但拆掉旧桥梁却不先修新桥，是制度设计的大忌。开发商建设期资金从哪来？靠自有资金和股权融资？在当前行业信用崩塌、股权融资渠道狭窄的现实下，这缺口大概率演变为开工率下滑和供给收缩。去风险不等于去市场，承接方案不落地，新模式只是把风险从购房者转嫁给行业出清速度。
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