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二级市场走弱，“固收+”基金蓄势进入REITs市场，已成立超500亿 |公募REITs面面观
📋总体概括
尽管公募REITs市场持续承压——中证REITs全收益指数今年跌超7%，全市场日成交额仅4.30亿元，逾八成个券下跌、多只产品跌幅超30%——但在政策引导下，公募基金正加速布局REITs。目前已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，相关产品已成立超500亿元，部分债基中报显示REITs已进入持仓。机构认为公募基金带来的潜在增量资金空间较大，市场正从供给冲击转向需求驱动，但一级市场打新热度同步降温，新上市产品已现破发。
⚡关键信息
- ▸今年中证REITs全收益指数累计跌幅超7%，9月8日收报938.78点，全市场日成交额仅4.30亿元，换手率0.43%。
- ▸逾八成存量REITs今年价格下跌，半数以上跌幅超10%，招商科创REIT、建信中关村REIT等多只产品跌幅超30%，产业园区项目成重灾区。
- ▸已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，此类产品已成立超500亿元，部分债基中报显示REITs已现身持仓。
- ▸一级市场打新热度骤降，深交所首单商业不动产REITs——创金合信北京国资公司REIT上市首日即破发。
- ▸机构分析认为公募基金带来的潜在增量资金空间较大，REITs市场正从供给冲击转向需求驱动。
🔥犀利点评
说白了，这就是一场「用新钱接旧货」的游戏。二级跌成这样、成交缩到日4亿，机构却喊着需求驱动来了——可90只「固收+」能投REITs不等于真金白银进场，成立500亿里愿意配REITs的可能只是零头。园区类跌30%以上说明底层资产租金逻辑没被信服，打新破发更是把遮羞布扯了。增量资金叙事先别急着信，看成交额什么时候回到百亿级月度常态再说。
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