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75%的美国家庭已“买不起房”，美国房价为何不崩盘？
📋总体概括
高利率环境下美国房价并未崩盘，反而陷入「有价无市」僵局。NAR数据显示，成屋销售环比降1.7%至年化406万套，中位成交价却同比涨2%至43.41万美元，连涨37个月。业主售房前平均持房11年创历史最长，自有住房平均房龄达42年，供给被深度冻结。需求端同样萎缩：购房者年龄中位数升至59岁，首次购房者中位年龄达40岁，占比降至21%的历史最低，年轻家庭被彻底挤出市场。
⚡关键信息
- ▸7月美国成屋销售环比降1.7%至年化406万套，中位价却同比涨2%至43.41万美元，连涨37个月
- ▸卖房者售出前平均持房11年创历史最长，自有住房平均房龄达42年，房源冻结压制供给
- ▸购房者年龄中位数升至59岁纪录高位，首次购房者中位年龄升至40岁
- ▸首次购房者占比降至21%，为历史最低，购房人与存量房屋双双老龄化
- ▸与2008年不同，本轮高利率未逼出抛售，市场陷入量缩价稳的僵局
🔥犀利点评
别再等美国房价崩盘了，剧本早换了：2008年是断供潮砸出供给，这次是3%低息房贷把业主焊死在自家房子里，卖一套亏一次利率差，没人供给自然没得跌。但这不是健康，是市场坏死——40岁才买首套房、59岁的中位购房者，说明代际财富门槛已彻底固化。所谓房价坚挺，本质是流动性归零撑出来的纸面繁荣。
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